वाणिज्यिक रियल एस्टेट (सीआरई) क्या है?
वाणिज्यिक अचल संपत्ति (सीआरई) वह संपत्ति है जिसका उपयोग विशेष रूप से व्यवसाय से संबंधित उद्देश्यों के लिए या एक रहने की जगह के बजाय एक कार्यक्षेत्र प्रदान करने के लिए किया जाता है, जो इसके बजाय आवासीय अचल संपत्ति का गठन करेगा। अक्सर, वाणिज्यिक अचल संपत्ति किरायेदारों को आय-सृजन गतिविधियों का संचालन करने के लिए पट्टे पर दी जाती है। रियल एस्टेट की इस व्यापक श्रेणी में एक स्टोरफ्रंट से लेकर एक विशाल शॉपिंग सेंटर तक सब कुछ शामिल हो सकता है।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में कई श्रेणियां शामिल हैं, जैसे सभी प्रकार के खुदरा विक्रेता- कार्यालय स्थान, होटल और रिसॉर्ट, स्ट्रिप मॉल, रेस्तरां और स्वास्थ्य सुविधाएं।
सारांश
- वाणिज्यिक अचल संपत्ति विशेष रूप से व्यापार या आय-सृजन उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाने वाली संपत्तियों को संदर्भित करती है।
- वाणिज्यिक अचल संपत्ति के चार मुख्य वर्गों में कार्यालय स्थान, औद्योगिक, बहु-परिवार के किराये और खुदरा शामिल हैं।
- वाणिज्यिक अचल संपत्ति किराये की आय के साथ-साथ निवेशकों के लिए कुछ पूंजी प्रशंसा की संभावना प्रदान करती है।
- वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए आमतौर पर आवासीय अचल संपत्ति की तुलना में निवेशकों से अधिक परिष्कार और बड़ी मात्रा में पूंजी की आवश्यकता होती है।
- सार्वजनिक रूप से कारोबार किए जाने वाले रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) व्यक्तियों के लिए अप्रत्यक्ष रूप से वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने का एक व्यवहार्य तरीका है।
वाणिज्यिक रियल एस्टेट की मूल बातें
वाणिज्यिक अचल संपत्ति और आवासीय अचल संपत्ति में अचल संपत्ति संपत्ति की दो प्राथमिक श्रेणियां शामिल हैं। आवासीय संपत्तियों में मानव आवास के लिए आरक्षित संरचनाएं शामिल हैं न कि वाणिज्यिक या औद्योगिक उपयोग के लिए। जैसा कि इसके नाम का तात्पर्य है, वाणिज्यिक अचल संपत्ति का उपयोग वाणिज्य में किया जाता है, और बहु-इकाई किराये की संपत्तियां जो किरायेदारों के लिए निवास के रूप में काम करती हैं, उन्हें मकान मालिक के लिए वाणिज्यिक गतिविधि के रूप में वर्गीकृत किया जाता है।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति को आमतौर पर कार्य के आधार पर चार वर्गों में वर्गीकृत किया जाता है:
- कार्यालय की जगह
- औद्योगिक उपयोग
- बहु-परिवार का किराया
- खुदरा
व्यक्तिगत श्रेणियों को भी आगे वर्गीकृत किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, ऑफिस स्पेस को अक्सर क्लास ए, क्लास बी या क्लास सी के रूप में जाना जाता है।
- कक्षा सौंदर्यशास्त्र, उम्र, बुनियादी ढांचे की गुणवत्ता और स्थान के मामले में सबसे अच्छी इमारतों का प्रतिनिधित्व करता है।
- कक्षा बी भवन आमतौर पर पुराने होते हैं और प्रतिस्पर्धी-मूल्य-वार-वर्ग ए भवनों के रूप में नहीं होते हैं। निवेशक अक्सर इन इमारतों को बहाली के लिए लक्षित करते हैं।
- कक्षा सी इमारतें सबसे पुरानी हैं, आमतौर पर 20 साल से अधिक उम्र के, कम आकर्षक क्षेत्रों में स्थित हैं, और रखरखाव की जरूरत है।
ध्यान दें कि कुछ ज़ोनिंग और लाइसेंसिंग प्राधिकरण औद्योगिक संपत्तियों को और तोड़ देते हैं – माल के निर्माण और उत्पादन के लिए उपयोग की जाने वाली साइटें, विशेष रूप से भारी सामान – लेकिन अधिकांश इसे वाणिज्यिक अचल संपत्ति का सबसेट मानते हैं।
वाणिज्यिक पट्टे
कुछ व्यवसाय उन इमारतों के मालिक हैं जिन पर वे कब्जा करते हैं। हालांकि, अधिक विशिष्ट मामला यह है कि वाणिज्यिक संपत्ति पट्टे पर दी जाती है। आमतौर पर, एक निवेशक या निवेशकों का समूह इमारत का मालिक होता है और वहां संचालित होने वाले प्रत्येक व्यवसाय से किराया एकत्र करता है। वाणिज्यिक पट्टे की दरें – एक निर्दिष्ट अवधि में एक स्थान पर कब्जा करने की कीमत – प्रति वर्ग फुट वार्षिक किराये के डॉलर में सामान्य रूप से उद्धृत की जाती है। इसके विपरीत, आवासीय अचल संपत्ति की दरें वार्षिक राशि या मासिक किराए के रूप में बोली जाती हैं।
वाणिज्यिक पट्टे आम तौर पर एक वर्ष से 10 वर्ष या उससे अधिक तक चलेंगे, कार्यालय और खुदरा स्थान के साथ आम तौर पर पांच और 10 साल के पट्टों के बीच औसत। यह अधिक अल्पकालिक वार्षिक या महीने-दर-महीने आवासीय पट्टों के साथ विपरीत हो सकता है।
रियल एस्टेट मार्केट एनालिस्ट फर्म सीबीआरई ग्रुप द्वारा किए गए एक हालिया अध्ययन में पाया गया कि लीज की अवधि यानी लंबाई लीज पर दी जा रही जगह के आकार के समानुपाती होती है। इसके अलावा, डेटा से पता चलता है कि बढ़ते बाजार के माहौल में किरायेदारों को कीमतों में लॉक करने के लिए लंबी पट्टों में प्रवेश करना होगा। लेकिन यह उनका एकमात्र ड्राइविंग कारक नहीं है। बड़ी जगहों के लिए आवश्यकताओं वाले कुछ किरायेदार संपत्ति की सीमित उपलब्धता के कारण लंबी पट्टों में प्रवेश करेंगे जो उनकी आवश्यकताओं से मेल खाते हैं।
चार प्राथमिक प्रकार के वाणिज्यिक संपत्ति पट्टे हैं, जिनमें से प्रत्येक को मकान मालिक और किरायेदार से विभिन्न स्तरों की जिम्मेदारी की आवश्यकता होती है।
- एक एकल-शुद्ध पट्टा किरायेदार को संपत्ति करों का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार बनाता है।
- एक डबल-नेट (एनएन) पट्टा किरायेदार को संपत्ति कर और बीमा का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार बनाता है।
- ट्रिपल-नेट (NNN) लीज किरायेदार को संपत्ति कर, बीमा और रखरखाव के भुगतान के लिए जिम्मेदार बनाती है।
- सकल पट्टे के तहत, किरायेदार केवल किराए का भुगतान करता है, और मकान मालिक भवन के संपत्ति कर, बीमा और रखरखाव के लिए भुगतान करता है।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति का प्रबंधन
पट्टे पर दी गई वाणिज्यिक अचल संपत्ति के स्वामित्व और रखरखाव के लिए मालिक द्वारा पूर्ण और चल रहे प्रबंधन की आवश्यकता होती है। संपत्ति के मालिक एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति प्रबंधन फर्म को किराए पर लेने, प्रबंधित करने और बनाए रखने में मदद करने, पट्टों और वित्तपोषण विकल्पों की देखरेख करने और संपत्ति के रखरखाव और विपणन क्षमता का समन्वय करने की इच्छा कर सकते हैं। एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति प्रबंधन कंपनी का विशेष ज्ञान सहायक होता है क्योंकि ऐसी संपत्ति को नियंत्रित करने वाले नियम और कानून राज्य, काउंटी, नगर पालिका, उद्योग और आकार के अनुसार भिन्न होते हैं।
अक्सर मकान मालिक को किराए को अधिकतम करने और रिक्तियों को कम करने और किरायेदार के कारोबार के बीच संतुलन बनाना चाहिए। सीआरई मालिकों के लिए टर्नओवर महंगा हो सकता है क्योंकि अलग-अलग किरायेदारों की विशिष्ट जरूरतों को पूरा करने के लिए जगह को अनुकूलित किया जाना चाहिए – जैसे कि एक रेस्तरां एक योग स्टूडियो के कब्जे में एक संपत्ति में जा रहा है।
वाणिज्यिक रियल एस्टेट में निवेश
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश आकर्षक हो सकता है और शेयर बाजार की अस्थिरता के खिलाफ बचाव के रूप में काम कर सकता है। जब वे बेचते हैं तो निवेशक संपत्ति की प्रशंसा के माध्यम से पैसा कमा सकते हैं, लेकिन अधिकांश रिटर्न किरायेदार के किराए से आते हैं।
सीधा निवेश
निवेशक प्रत्यक्ष निवेश का उपयोग कर सकते हैं जहां वे भौतिक संपत्ति के स्वामित्व के माध्यम से जमींदार बन जाते हैं। वाणिज्यिक अचल संपत्ति में प्रत्यक्ष निवेश के लिए सबसे उपयुक्त लोग वे हैं जिन्हें या तो उद्योग के बारे में काफी जानकारी है या जो फर्मों को रोजगार दे सकते हैं। वाणिज्यिक संपत्तियां एक उच्च जोखिम, उच्च-इनाम अचल संपत्ति निवेश हैं। ऐसे निवेशक के उच्च-निवल मूल्य वाले व्यक्ति होने की संभावना है क्योंकि सीआरई निवेश के लिए काफी मात्रा में पूंजी की आवश्यकता होती है।
आदर्श संपत्ति कम सीआरई आपूर्ति और उच्च मांग वाले क्षेत्र में है, जो अनुकूल किराये की दरें देगी। क्षेत्र की स्थानीय अर्थव्यवस्था की ताकत सीआरई खरीद के मूल्य को भी प्रभावित करती है।
अप्रत्यक्ष निवेश
वैकल्पिक रूप से, निवेशक विभिन्न बाजार प्रतिभूतियों के स्वामित्व के माध्यम से परोक्ष रूप से वाणिज्यिक बाजार में निवेश कर सकते हैं, जैसे कि रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) या एक्सचेंज ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) जो वाणिज्यिक संपत्ति से संबंधित शेयरों में निवेश करते हैं, या उन कंपनियों में निवेश करते हैं जो पूरा करते हैं वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार के लिए, जैसे कि बैंक और रीयलटर्स।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लाभ
वाणिज्यिक अचल संपत्ति के सबसे बड़े लाभों में से एक आकर्षक लीजिंग दरें हैं। उन क्षेत्रों में जहां नए निर्माण की राशि या तो भूमि या कानून द्वारा सीमित है, वाणिज्यिक अचल संपत्ति में प्रभावशाली रिटर्न और काफी मासिक नकदी प्रवाह हो सकता है। औद्योगिक भवन आम तौर पर कम दर पर किराए पर लेते हैं, हालांकि उनके पास कार्यालय टावर की तुलना में कम ओवरहेड लागत भी होती है।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति भी आवासीय अचल संपत्ति की तुलना में किरायेदारों के साथ तुलनात्मक रूप से लंबे पट्टे के अनुबंध से लाभान्वित होती है। यह लंबी पट्टे की लंबाई वाणिज्यिक अचल संपत्ति धारक को काफी मात्रा में नकदी प्रवाह स्थिरता प्रदान करती है, जब तक कि लंबी अवधि के किरायेदार इमारत पर कब्जा कर लेते हैं।
आय के एक स्थिर, समृद्ध स्रोत की पेशकश के अलावा, वाणिज्यिक अचल संपत्ति पूंजीगत प्रशंसा की संभावना प्रदान करती है, जब तक कि संपत्ति अच्छी तरह से बनाए रखी जाती है और अद्यतित रहती है। और, अचल संपत्ति के सभी रूपों की तरह, यह एक विशिष्ट परिसंपत्ति वर्ग है जो एक संतुलित पोर्टफोलियो के लिए एक प्रभावी विविधीकरण विकल्प प्रदान कर सकता है।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति के नुकसान
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में सीधे निवेश करने के इच्छुक अधिकांश लोगों के लिए नियम और विनियम प्राथमिक बाधाएं हैं। वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए करों, खरीद के यांत्रिकी और रखरखाव की जिम्मेदारियों को कानूनी रूप से परतों में दफन किया गया है। ये आवश्यकताएं राज्य, काउंटी, उद्योग, आकार, ज़ोनिंग और कई अन्य पदनामों के अनुसार बदलती हैं। वाणिज्यिक अचल संपत्ति में अधिकांश निवेशकों के पास या तो विशेष ज्ञान होता है या ऐसा करने वाले लोगों का पेरोल होता है।
एक और बाधा किरायेदार के कारोबार के साथ लाया गया बढ़ा हुआ जोखिम है, विशेष रूप से ऐसी अर्थव्यवस्था में प्रासंगिक है जहां अप्रत्याशित खुदरा बंद होने से थोड़ी अग्रिम सूचना के साथ संपत्ति खाली हो जाती है।
आवासों के साथ, एक किरायेदार की सुविधाओं की आवश्यकताएं आमतौर पर पिछले या भविष्य के किरायेदारों के समान होती हैं। हालांकि, एक वाणिज्यिक संपत्ति के साथ, प्रत्येक किरायेदार की बहुत अलग ज़रूरतें हो सकती हैं जिनके लिए महंगा नवीनीकरण की आवश्यकता होती है। इमारत के मालिक को तब प्रत्येक किरायेदार के विशेष व्यापार को समायोजित करने के लिए स्थान को अनुकूलित करना होगा। कम रिक्ति के साथ एक वाणिज्यिक संपत्ति लेकिन उच्च किरायेदार कारोबार अभी भी आने वाले किरायेदारों के लिए नवीनीकरण की लागत के कारण पैसा खो सकता है।
जो लोग सीधे निवेश करना चाहते हैं, उनके लिए एक आवासीय संपत्ति की तुलना में एक वाणिज्यिक संपत्ति खरीदना बहुत अधिक महंगा प्रस्ताव है। इसके अलावा, जबकि अचल संपत्ति, सामान्य रूप से, परिसंपत्ति वर्गों के अधिक अशिक्षित है, वाणिज्यिक भवनों के लिए लेनदेन विशेष रूप से धीरे-धीरे आगे बढ़ते हैं।
शेयर बाजार के खिलाफ बचाव
आय का उच्च उपज स्रोत
लंबी अवधि के किरायेदारों से स्थिर नकदी प्रवाह
पूंजी प्रशंसा क्षमता
वाणिज्यिक रियल एस्टेट आउटलुक और पूर्वानुमान
2008-2009 की मंदी के दौरान अमेरिकी वाणिज्यिक संपत्ति बाजार ने एक बड़ी हिट ली, लेकिन इसने 2010 के बाद से लगातार वार्षिक लाभ का अनुभव किया है। इन लाभों ने मंदी के युग के नुकसान को ठीक करने में मदद की है।
जैसा कि द्वारा रिपोर्ट किया गया है फोर्ब्सखुदरा क्षेत्र, विशेष रूप से, व्यापक वाणिज्यिक संपत्ति बाजार में एक दर्द बिंदु साबित हुआ है, क्योंकि 2017 में व्यापक स्टोर क्लोजर तेज हो गया और 2018 में जारी रहा। उदाहरण के लिए, लोकप्रिय मॉल आरईआईटी वेस्टफील्ड कॉर्पोरेशन ने मध्य के बीच अपने स्टॉक की कीमत में लगभग 30% की गिरावट देखी। -2016 और 2017 के अंत में जनवरी 2018 के माध्यम से कुछ नुकसानों को उलटने से पहले। यूनिबेल-रोडमको एसई ने वेस्टफील्ड को $ 15.8 बिलियन में अधिग्रहित किया, जिससे यूनीबेल-रोडमको-वेस्टफील्ड (यूआरडब्ल्यू) का निर्माण हुआ।
अधिकांश शोध यह मानते हैं कि संपत्ति बाजार समग्र रूप से स्वस्थ रहता है। जेपी मॉर्गन ने अपने “2019 कमर्शियल रियल एस्टेट आउटलुक” में बड़े पैमाने पर इस दृष्टिकोण को प्रतिध्वनित किया, यह टिप्पणी करते हुए कि 2019 वाणिज्यिक संपत्ति के किराए और मूल्यांकन में वृद्धि का दसवां वर्ष था।
ध्यान दें कि 2020 में शुरू हुई वैश्विक COVID19 महामारी ने वास्तव में अचल संपत्ति के मूल्यों में भारी गिरावट नहीं की है। महामारी की शुरुआत में एक प्रारंभिक गिरावट को छोड़कर, संपत्ति के मूल्य स्थिर रहे हैं या यहां तक कि बढ़ गए हैं, बहुत कुछ शेयर बाजार की तरह, जो कि Q2 2020 में अपनी नाटकीय गिरावट से समान रूप से नाटकीय रैली के साथ बरामद हुआ है जो कि 2021 के अधिकांश के माध्यम से चला है। यह 2020 में होने वाली आर्थिक गिरावट और एक दशक पहले हुई घटनाओं के बीच एक महत्वपूर्ण अंतर है। यह ज्ञात नहीं है कि अधिकांश अमेरिकियों के लिए 2020 में शुरू होने वाले आवश्यक दूरस्थ कार्य वातावरण का कॉर्पोरेट कार्यालय की जरूरतों पर कोई दीर्घकालिक प्रभाव पड़ेगा।