पूंजीकरण दर क्या है मतलब और उदाहरण

पूंजीकरण दर क्या है?

पूंजीकरण दर (कैप दर के रूप में भी जाना जाता है) का उपयोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति की दुनिया में एक अचल संपत्ति निवेश संपत्ति पर उत्पन्न होने वाली वापसी की दर को इंगित करने के लिए किया जाता है।

इस उपाय की गणना शुद्ध आय के आधार पर की जाती है जो संपत्ति से उत्पन्न होने की उम्मीद है और संपत्ति परिसंपत्ति मूल्य से शुद्ध परिचालन आय को विभाजित करके गणना की जाती है और प्रतिशत के रूप में व्यक्त की जाती है। इसका उपयोग अचल संपत्ति बाजार में अपने निवेश पर निवेशक की संभावित वापसी का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है।

जबकि बाजार में समान अचल संपत्ति निवेश के सापेक्ष मूल्य की तुलना करने के लिए कैप दर उपयोगी हो सकती है, इसे निवेश की ताकत के एकमात्र संकेतक के रूप में उपयोग नहीं किया जाना चाहिए क्योंकि यह लीवरेज को ध्यान में नहीं रखता है, पैसे का समय मूल्य, और अन्य कारकों के अलावा, संपत्ति में सुधार से भविष्य के नकदी प्रवाह।

पूंजीकरण दर को समझना

कैप दर सबसे लोकप्रिय उपाय है जिसके माध्यम से अचल संपत्ति निवेश का मूल्यांकन उनकी लाभप्रदता और वापसी क्षमता के लिए किया जाता है। कैप दर केवल एक साल के समय के क्षितिज पर संपत्ति की उपज का प्रतिनिधित्व करती है, यह मानते हुए कि संपत्ति नकद पर खरीदी जाती है न कि ऋण पर। पूंजीकरण दर संपत्ति की आंतरिक, प्राकृतिक और बिना लीवर की वापसी की दर को इंगित करती है।

पूंजीकरण दर के लिए सूत्र

पूंजीकरण दर की गणना के लिए कई संस्करण मौजूद हैं। सबसे लोकप्रिय सूत्र में, एक अचल संपत्ति निवेश की पूंजीकरण दर की गणना संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को वर्तमान बाजार मूल्य से विभाजित करके की जाती है। गणितीय रूप से,

पूंजीकरण दर = शुद्ध परिचालन आय / वर्तमान बाजार मूल्य

कहाँ पे,

शुद्ध परिचालन आय संपत्ति द्वारा उत्पन्न (अपेक्षित) वार्षिक आय है (जैसे किराया) और संपत्ति के प्रबंधन के लिए किए गए सभी खर्चों को घटाकर निकाला जाता है। इन खर्चों में सुविधा के नियमित रखरखाव के लिए भुगतान की गई लागत के साथ-साथ संपत्ति कर शामिल हैं।

संपत्ति का वर्तमान बाजार मूल्य प्रचलित बाजार दरों के अनुसार संपत्ति का वर्तमान मूल्य है।

दूसरे संस्करण में, इस आंकड़े की गणना मूल पूंजी लागत या संपत्ति की अधिग्रहण लागत के आधार पर की जाती है।

पूंजीकरण दर = शुद्ध परिचालन आय / खरीद मूल्य

हालांकि, दूसरा संस्करण दो कारणों से बहुत लोकप्रिय नहीं है। पहला, यह पुरानी संपत्तियों के लिए अवास्तविक परिणाम देता है जो कई साल/दशकों पहले कम कीमतों पर खरीदे गए थे, और दूसरा, इसे विरासत में मिली संपत्ति पर लागू नहीं किया जा सकता क्योंकि उनकी खरीद मूल्य शून्य है, जिससे विभाजन असंभव हो जाता है।

इसके अतिरिक्त, चूंकि संपत्ति की कीमतों में व्यापक रूप से उतार-चढ़ाव होता है, वर्तमान बाजार मूल्य का उपयोग करने वाला पहला संस्करण दूसरे संस्करण की तुलना में अधिक सटीक प्रतिनिधित्व है जो निश्चित मूल्य मूल खरीद मूल्य का उपयोग करता है।

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पूंजीकरण दर की व्याख्या करना

चूंकि कैप दरें भविष्य की आय के अनुमानित अनुमानों पर आधारित हैं, इसलिए वे उच्च भिन्नता के अधीन हैं। फिर यह समझना महत्वपूर्ण हो जाता है कि निवेश संपत्ति के लिए एक अच्छी कैप दर क्या है।

दर यह भी इंगित करती है कि किसी संपत्ति में निवेश की गई राशि को पुनर्प्राप्त करने में कितना समय लगेगा। उदाहरण के लिए, 10% की कैप रेट वाली संपत्ति में निवेश की वसूली में लगभग 10 साल लगेंगे।

अलग-अलग संपत्तियों के बीच अलग-अलग कैप दरें, या एक ही संपत्ति पर अलग-अलग समय के क्षितिज में अलग-अलग कैप दरें, जोखिम के विभिन्न स्तरों का प्रतिनिधित्व करती हैं। फॉर्मूले पर एक नज़र इंगित करती है कि कैप रेट वैल्यू उन संपत्तियों के लिए अधिक होगी जो उच्च शुद्ध परिचालन आय उत्पन्न करती हैं और जिनका मूल्यांकन कम होता है, और इसके विपरीत।

मान लीजिए, दो गुण हैं जो भौगोलिक दृष्टि से अलग होने के अलावा सभी विशेषताओं में समान हैं। एक पॉश सिटी सेंटर क्षेत्र में है जबकि दूसरा शहर के बाहरी इलाके में है।

सभी चीजें समान होने पर, पहली संपत्ति दूसरे की तुलना में अधिक किराया उत्पन्न करेगी, लेकिन रखरखाव की उच्च लागत और उच्च करों द्वारा आंशिक रूप से ऑफसेट किया जाएगा। शहर के केंद्र की संपत्ति में इसकी उच्च बाजार मूल्य के कारण दूसरे की तुलना में अपेक्षाकृत कम कैप दर होगी।

यह इंगित करता है कि कम मूल्य कैप दर बेहतर मूल्यांकन और जोखिम के निचले स्तर के साथ रिटर्न की बेहतर संभावना से मेल खाती है। दूसरी ओर, कैप दर का एक उच्च मूल्य संपत्ति निवेश पर रिटर्न की अपेक्षाकृत कम संभावनाओं को दर्शाता है, और इसलिए उच्च स्तर का जोखिम।

जबकि उपरोक्त काल्पनिक उदाहरण एक निवेशक के लिए शहर के केंद्र में संपत्ति के साथ जाने का एक आसान विकल्प बनाता है, वास्तविक दुनिया के परिदृश्य इतने सीधे नहीं हो सकते हैं। कैप दर के आधार पर संपत्ति का आकलन करने वाले निवेशक को जोखिम के दिए गए स्तर के लिए उपयुक्त कैप दर निर्धारित करने के लिए चुनौतीपूर्ण कार्य का सामना करना पड़ता है।

कैप दर के लिए गॉर्डन मॉडल प्रतिनिधित्व

कैप दर का एक और प्रतिनिधित्व गॉर्डन ग्रोथ मॉडल से आता है, जिसे लाभांश छूट मॉडल (डीडीएम) भी कहा जाता है। यह मौजूदा बाजार स्थितियों से स्वतंत्र कंपनी के स्टॉक मूल्य के आंतरिक मूल्य की गणना करने की एक विधि है, और स्टॉक मूल्य की गणना स्टॉक के भविष्य के लाभांश के वर्तमान मूल्य के रूप में की जाती है। गणितीय रूप से,

स्टॉक मूल्य = अपेक्षित वार्षिक लाभांश नकदी प्रवाह / (निवेशक की आवश्यक प्रतिफल दर – अपेक्षित लाभांश वृद्धि दर)

समीकरण को पुनर्व्यवस्थित करना और लाभांश से परे सूत्र को सामान्य बनाना,

(वापसी की आवश्यक दर – अपेक्षित वृद्धि दर) = अपेक्षित नकदी प्रवाह / संपत्ति मूल्य

उपरोक्त प्रतिनिधित्व पिछले खंड में उल्लिखित पूंजीकरण दर के मूल सूत्र से मेल खाता है। अपेक्षित नकदी प्रवाह मूल्य शुद्ध परिचालन आय का प्रतिनिधित्व करता है और परिसंपत्ति मूल्य संपत्ति के मौजूदा बाजार मूल्य से मेल खाता है।

इससे पूंजीकरण दर अपेक्षित प्रतिफल दर और अपेक्षित वृद्धि दर के बीच के अंतर के बराबर हो जाती है। यही है, कैप दर केवल विकास दर घटाकर वापसी की आवश्यक दर है।

इसका उपयोग निवेशक द्वारा अपेक्षित रिटर्न की दी गई दर के लिए किसी संपत्ति के मूल्यांकन का आकलन करने के लिए किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, मान लें कि किसी संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय $50,000 है, और इसके सालाना 2% बढ़ने की उम्मीद है।

यदि निवेशक की प्रत्याशित प्रतिलाभ दर 10% प्रति वर्ष है, तो शुद्ध कैप दर (10% – 2%) = 8% हो जाएगी। उपरोक्त सूत्र में इसका उपयोग करते हुए, परिसंपत्ति मूल्यांकन ($50,000 / 8%) = $625,000 आता है।

पूंजीकरण दर के उदाहरण

मान लें कि जॉन के पास 1 मिलियन डॉलर है और वह दो उपलब्ध निवेश विकल्पों में से एक में निवेश करने पर विचार कर रहा है: एक, वह सरकार द्वारा जारी ट्रेजरी बांड में निवेश कर सकता है जो मामूली 3% वार्षिक ब्याज प्रदान करता है और सबसे सुरक्षित निवेश माना जाता है, या दो, वह एक वाणिज्यिक भवन खरीद सकते हैं जिसमें कई किरायेदार हैं जिन्हें नियमित किराए का भुगतान करने की उम्मीद है।

दूसरे मामले में, मान लें कि प्रति वर्ष प्राप्त कुल किराया $90,000 है और निवेशक को विभिन्न रखरखाव लागतों और संपत्ति करों के लिए कुल $20,000 का भुगतान करना होगा। यह संपत्ति निवेश से शुद्ध आय $ 70,000 पर छोड़ देता है। मान लें कि पहले वर्ष के दौरान, संपत्ति का मूल्य $ 1 मिलियन के मूल खरीद मूल्य पर स्थिर रहता है।

पूंजीकरण दर की गणना (शुद्ध परिचालन आय/संपत्ति मूल्य) = $70,000/$1 मिलियन = 7% के रूप में की जाएगी।

संपत्ति निवेश से उत्पन्न 7% का यह रिटर्न जोखिम मुक्त ट्रेजरी बांड से उपलब्ध 3% के मानक रिटर्न से बेहतर है। अतिरिक्त 4% संपत्ति बाजार में निवेश करके निवेशक द्वारा लिए गए जोखिम के लिए वापसी का प्रतिनिधित्व करता है, जो कि शून्य जोखिम के साथ आने वाले सबसे सुरक्षित ट्रेजरी बांड में निवेश के मुकाबले है।

संपत्ति पर पूंजीकरण दर

संपत्ति निवेश जोखिम भरा है, और ऐसे कई परिदृश्य हो सकते हैं जहां पूंजीकरण दर माप द्वारा दर्शाए गए प्रतिफल व्यापक रूप से भिन्न हो सकते हैं।

उदाहरण के लिए, कुछ किरायेदार बाहर जा सकते हैं और संपत्ति से किराये की आय घटकर $40,000 हो सकती है। विभिन्न रखरखाव लागतों और संपत्ति करों के लिए $20,000 को कम करना, और यह मानते हुए कि संपत्ति का मूल्य $1 मिलियन पर रहता है, पूंजीकरण दर ($20,000 / $1 मिलियन) = 2% हो जाती है। यह मूल्य जोखिम मुक्त बांड से मिलने वाले प्रतिफल से कम है।

एक अन्य परिदृश्य में, मान लें कि किराये की आय मूल $ 90,000 पर रहती है, लेकिन रखरखाव लागत और/या संपत्ति कर $ 50,000 कहने के लिए काफी बढ़ जाती है। तब पूंजीकरण दर ($40,000/$1 मिलियन) = 4% होगी।

एक अन्य मामले में, यदि संपत्ति का वर्तमान बाजार मूल्य कम हो जाता है, तो $800,000 कहने के लिए, किराये की आय और विभिन्न लागतें समान रहने के साथ, पूंजीकरण दर बढ़कर $70,000/$800,000 = 8.75% हो जाएगी।

संक्षेप में, संपत्ति से उत्पन्न आय के विभिन्न स्तर, संपत्ति से संबंधित व्यय, और संपत्ति का वर्तमान बाजार मूल्यांकन पूंजीकरण दर को महत्वपूर्ण रूप से बदल सकता है।

अधिशेष रिटर्न, जो सैद्धांतिक रूप से ट्रेजरी बांड निवेश के ऊपर और ऊपर संपत्ति निवेशकों के लिए उपलब्ध है, को संबंधित जोखिमों के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है जो उपर्युक्त परिदृश्यों को जन्म देते हैं। जोखिम कारकों में शामिल हैं:

• संपत्ति की आयु, स्थान और स्थिति
• संपत्ति का प्रकार: बहुपरिवार, कार्यालय, औद्योगिक, खुदरा, या मनोरंजक
• किरायेदारों की शोधन क्षमता और किराये की नियमित प्राप्ति
• किरायेदार पट्टे की अवधि और संरचना
• संपत्ति की समग्र बाजार दर और उसके मूल्यांकन को प्रभावित करने वाले कारक
• क्षेत्र के व्यापक आर्थिक बुनियादी सिद्धांत और साथ ही किरायेदारों के व्यवसायों को प्रभावित करने वाले कारक