तुलनात्मक बाजार विश्लेषण (सीएमए) क्या है मतलब और उदाहरण

एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण क्या है?

एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण (सीएमए) हाल ही में बेचे गए, तत्काल क्षेत्र में समान संपत्तियों के आधार पर घर के मूल्य का अनुमान है। रियल एस्टेट एजेंट और ब्रोकर सीएमए रिपोर्ट बनाते हैं ताकि विक्रेताओं को अपने घरों के लिए लिस्टिंग मूल्य निर्धारित करने में मदद मिल सके और, कम सामान्यतः, खरीदारों को प्रतिस्पर्धी ऑफ़र बनाने में मदद करने के लिए। रियल एस्टेट लिस्टिंग साइटों, जैसे कि realtor.com पर तुलनीय गुणों (“कॉम्प्स” के रूप में जाना जाता है) पर शोध करके व्यक्ति अपना तुलनात्मक बाजार विश्लेषण कर सकते हैं।

तुलनात्मक बाजार विश्लेषण को समझना

एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण विक्रेताओं को अपने घरों के लिए सर्वोत्तम लिस्टिंग मूल्य चुनने में मदद करता है। “सर्वश्रेष्ठ” मूल्य वह है जो इतना कम नहीं है कि वह मेज पर पैसा छोड़ देता है, और इतना अधिक नहीं है कि घर बिल्कुल भी न बिकता है। खरीदारों के लिए, एक सीएमए यह सत्यापित कर सकता है कि क्या कोई घर एक अच्छा सौदा है और एक प्रतिस्पर्धी प्रस्ताव को इंगित करने में मदद करता है जिसे गंभीरता से लिया जाएगा-बिना ओवरबोर्ड के।

एक सीएमए एक विषय संपत्ति की तुलना अन्य घरों से करता है जो स्थान, आकार और सुविधाओं में समान होते हैं। आदर्श रूप से, एक सीएमए विषय संपत्ति के समान उपखंड से हाल ही में बेचे गए घरों का उपयोग करता है। बेशक, पिछले तीन से छह महीनों के भीतर तत्काल क्षेत्र में बिकने वाले घरों को ढूंढना मुश्किल हो सकता है यदि आप एक शांत अचल संपत्ति बाजार या ग्रामीण सेटिंग में हैं। इन मामलों में, औपचारिक मूल्यांकन एक बेहतर विकल्प हो सकता है।

ध्यान दें कि जबकि तुलनात्मक बाजार विश्लेषण एक अनौपचारिक मूल्यांकन की तरह है, रियल एस्टेट एजेंटों और दलालों को खरीदारों और विक्रेताओं की सेवा करते समय सीएमए करने के लिए हमेशा मूल्यांकक के लाइसेंस की आवश्यकता नहीं होती है। फिर भी, कुछ राज्य रियल एस्टेट एजेंटों और दलालों को जिम्मेदार ठहराएंगे यदि वे एक सक्षम तरीके से सीएमए नहीं करते हैं। यदि ऐसा होता है, तो एजेंट को राज्य के अचल संपत्ति लाइसेंसिंग आयोग और जोखिम अनुशासनात्मक कार्रवाई का जवाब देना होगा।

सीएमए रिपोर्ट में क्या है?

जब एक रियल एस्टेट एजेंट या ब्रोकर तुलनात्मक बाजार विश्लेषण करता है, तो वे एक रिपोर्ट तैयार करेंगे जो निष्कर्षों का विवरण देती है। जबकि कोई मानकीकृत सीएमए रिपोर्ट नहीं है, इसमें आम तौर पर शामिल होंगे:

• विषय संपत्ति का पता और तीन से पांच तुलनीय
• प्रत्येक संपत्ति का विवरण, जिसमें ऊंचाई, फर्श योजना, और शयनकक्षों और स्नानघरों की संख्या शामिल है
• प्रत्येक संपत्ति का वर्ग फ़ुटेज
• प्रत्येक COMP का बिक्री मूल्य
• किसी भी अंतर के लिए डॉलर समायोजन
• प्रत्येक COMP के प्रति वर्ग फुट समायोजित बिक्री मूल्य
• सम्बद्ध संपत्ति का उचित बाजार मूल्य

कई रियल एस्टेट एजेंट और ब्रोकर व्यापक (और पेशेवर दिखने वाले) सीएमए रिपोर्ट तैयार करने के लिए सॉफ्टवेयर का उपयोग करते हैं। यदि आप अपना खुद का बनाने की योजना बना रहे हैं, तो अपने शोध पर नज़र रखने के लिए एक स्प्रेडशीट का उपयोग करें या किसी एक रियल एस्टेट लिस्टिंग वेबसाइट द्वारा पेश किए गए ऑनलाइन होम-प्राइस टूल का प्रयास करें। सीएमए रिपोर्ट का एक उदाहरण नीचे दिया गया है।

तुलनात्मक बाजार विश्लेषण कैसे करें

एक सीएमए में क्षेत्र में हाल ही में बेचे गए घरों की कीमतों की तुलना करने से कहीं अधिक शामिल है। यहाँ एक सटीक CMA बनाने के लिए बुनियादी चरणों का संक्षिप्त विवरण दिया गया है:

1. पड़ोस का मूल्यांकन करें।

सही लिस्टिंग मूल्य निर्धारित करने के लिए – या यह सुनिश्चित करने के लिए कि आप जिस घर में रुचि रखते हैं वह एक अच्छा सौदा है – सीएमए को पड़ोस की सामान्य गुणवत्ता को ध्यान में रखना चाहिए। अधिक आकर्षक ब्लॉक कहाँ हैं? सामुदायिक सुविधाएं कितनी करीब हैं? सामुदायिक उपद्रव कितने करीब हैं? एचओए नियम क्या हैं? स्कूल कैसे हैं? क्या अंकुश अपील के साथ कोई समस्या है?

2. विषय संपत्ति के बारे में विवरण इकट्ठा करें।

यदि कोई रियल एस्टेट एजेंट या ब्रोकर सीएमए करता है, तो वे मौजूदा लिस्टिंग (यदि कोई हो) की समीक्षा करेंगे और विषय घर के बारे में जानकारी इकट्ठा करने के लिए व्यक्तिगत रूप से यात्रा करेंगे। वे घर के आकार (विशेष रूप से रहने योग्य स्थान), उम्र, शैली, निर्माण, स्थिति, लेआउट, फिनिश, लैंडस्केपिंग और अपग्रेड और अपडेट पर ध्यान देंगे।

3. COMP चुनें।

उस क्षेत्र में तीन से पांच तुलनीय घर खोजें जो हाल ही में बेचे गए हैं और जो जितना संभव हो सके विषय घर के करीब हैं। आदर्श रूप से, COMP विषय संपत्ति के एक मील के भीतर और उसी स्कूल जिले में होगा। उन घरों पर ध्यान दें जो वर्ग फुटेज, लॉट साइज, बेडरूम, बाथरूम और निर्माण के प्रकार के मामले में विषय घर की तरह हैं। जब तुलनीय संपत्ति बेची जाए तो ध्यान दें: हाल ही में, बेहतर होगा क्योंकि अचल संपत्ति की कीमतों में तेजी से उतार-चढ़ाव हो सकता है। यदि घर में एक अद्वितीय स्थान है – जैसे कि गोल्फ कोर्स या वाटरफ्रंट को देखना – तो कंप्स का स्थान समान होना चाहिए।

4. मतभेदों के लिए समायोजित करें।

अगला कदम विषय घर और प्रत्येक तुलनीय संपत्ति के बीच अंतर के लिए समायोजन करना है। एक अनुभवी रियल एस्टेट एजेंट या ब्रोकर प्रत्येक अंतर के लिए एक डॉलर का मूल्य निर्दिष्ट करने और प्रत्येक COMP के मूल्य को तदनुसार समायोजित करने में सक्षम होगा। यह प्रति-सहज लग सकता है, लेकिन अगर COMP में ऐसी विशेषता है जो विषय घर से नीच है, तो COMP के मूल्य के लिए एक सकारात्मक समायोजन किया जाता है, और इसके विपरीत। एक उदाहरण के रूप में, यदि किसी COMP में एक अतिरिक्त बेडरूम (बेहतर सुविधा) है, तो यह मान लेना उचित है कि खरीदार ने अतिरिक्त बेडरूम प्राप्त करने के लिए अधिक भुगतान किया। इस मामले में, आप अतिरिक्त बेडरूम के लिए COMP से खाते में एक राशि काट लेंगे, जिससे सेब-से-सेब की तुलना करने की अनुमति मिल जाएगी। लक्षित घर का मूल्य कभी समायोजित नहीं किया जाता है।

5. समायोजन के बाद प्रति वर्ग फुट बेचा मूल्य निर्धारित करें।

अंतर के लिए समायोजन करने के बाद, प्रति वर्ग फुट बेची गई कीमत निर्धारित करने के लिए प्रत्येक COMP के समायोजित मूल्य को उसके वर्ग फुटेज से विभाजित करें। इसके बाद, सभी कंप्स के प्रति वर्ग फुट बेचे गए मूल्य को एक साथ जोड़ें, और औसत प्राप्त करने के लिए कॉम्प्स की संख्या से विभाजित करें। अंत में, इस औसत को संपत्ति के वर्तमान बाजार मूल्य को खोजने के लिए वर्ग फुट से गुणा करें।

तल – रेखा

सामान्य तौर पर, सबसे अच्छे कंप वे होते हैं जो विषय घर के समान होते हैं, जो हाल ही में बेचे जाते हैं, और सबसे कम समायोजन वाले होते हैं। बाजार के आधार पर अंतिम कीमत में थोड़ा बदलाव करना पड़ सकता है। उदाहरण के लिए, यदि बाजार गर्म है या इन्वेंट्री कम है, तो कीमत थोड़ी अधिक हो सकती है। इसके विपरीत, यदि बाजार में बहुत सारे समान घर हैं, तो प्रतिस्पर्धी होने के लिए कीमत कम करनी पड़ सकती है।